Objectif
La loi Borloo populaire est un nouveau dispositif mis en place début 2006 qui a pour but de favoriser la création d’une offre locative privée à destination de ménages à revenus plutôt modestes avec des loyers fixés à 70% des loyers du marché.
Le dispositif Borloo va cohabiter avec le dispositif de Robien.
Destinée exclusivement à l'investissement immobilier locatif (donc non applicable à l'acquisition d'une résidence principale), la loi Borloo vous permet si vous souhaitez investir dans la pierre de déduire fiscalement jusqu'à 65% du montant de votre investissement.
Même si vous ne souhaitez pas particulièrement vous constituez un patrimoine immobilier, c’est un excellent moyen d'utiliser intelligemment une partie de vos impôts pour vous constituer du patrimoine financier.
Au-delà de transformer une partie de vos impôts en patrimoine, l’application pratique et optimisée du dispositif consiste à acquérir un bien immobilier destiné à la location et financé sans apport par un crédit bancaire.
Le remboursement de l'emprunt se faisant alors par :
- Les loyers perçus
- Les économies d'impôts générées par l'investissement : déduction forfaitaire de 30% sur les revenus bruts perçus (abattement sur les loyers).
- Une épargne personnelle limitée (récupérée, capitalisée).
Une fois l'échéance des 9 ans de location) atteinte, deux possibilités s’offrent à vous :
- Laisser le bien en location afin de continuer à vous constituer un patrimoine entièrement transmissible ou des revenus futurs (idéal pour la retraite)
- Revendre et disposer ainsi d'un capital important.
- Une autre approche consiste à vouloir tirer immédiatement ou à court terme des revenus de l'investissement réalisé. Le montage se fait alors sur fonds propres (sans recours au crédit ou sur une durée courte).
Conditions à respecter
- Achat d’un logement neuf en France, dans le but de le mettre en location.
- Ne s’applique pas à votre résidence principale.
- Conserver le bien en location non meublée pendant un minimum de 9 ans
- Respecter un plafond de loyer par mois / m2 (charges non comprises) selon la localisation de votre logement qui est de 20% inférieur au dispositif de Robien et 30% inférieur au prix du marché.
- Location à des ménages dont les revenus ne doivent pas dépasser un plafond préalablement fixé.
Les 2 derniers points sont les principales différences avec le dispositif de Robien.
Déroulement d’une opération
- Montage de l’opération
Les principaux critères à prendre en compte :
- L'Immobilier : type de bien, promoteur et garanties, localisation, région / ville, emplacement, prix, loyer, ...
- Le financement : crédit avec ou sans apport, prêt amortissable ou in fine, taux fixe ou variable, assurances.
- Le montage financier (type de financement et durée), fiscal (déficit imputable au fil des ans) et juridique (détention en propre ou via une SCI).
- Période de location et d’amortissement
La gestion locative est en principe confiée à un gestionnaire, après signature d'un mandat de gestion, qui prévoit notamment :
- la mise en place du locataire (recherche, bail, dépôt de garantie, état des lieux)
- la gestion quotidienne de votre bien (appel et encaissement des loyers, charges et taxes, et de manière générale toutes les relations avec votre locataire).
Le point de départ de la période d'amortissement correspond au mois d'achèvement de l'immeuble. L'amortissement est à reporter sur la déclaration de revenus fonciers. A l'issue de la période initiale de 9 ans, possibilité de proroger pendant 3 ans, renouvelable une fois (soit 6 ans supplémentaires).
- La fin de période initiale d’amortissement
A l'issue de la période initiale de 9 ans, vous êtes libre de :
- conserver le bien en location tout en continuant à rembourser le prêt afin de constituer un patrimoine réel et transmissible, source de revenus indexés.
- revendre le bien, solder le capital restant dû à la banque et récupérer le solde, sans imposition (sauf si vous réalisez des plus-values, sachant que vous bénéficierez d'emblé de 40% minimum d'abattement).
